Hoe financiële restwaarde gemeente Heerenveen en Leeuwarden helpt om vastgoed circulair te maken

Wat is financiële restwaarde?

Ons rapport ‘Normering financiële waardebepaling’ beschrijft de methode voor financiële restwaardeberekeningen. De methode maakt onderscheid tussen hergebruikwaarde en recyclingwaarde. De hergebruikwaarde is de waarde van een product verminderd met correctiefactoren zoals demontagekosten, verlies aan kwaliteit, transport- en opslagkosten.

Ambities en aanpak

Circulair en biobased bouwen is de norm bij gemeente Heerenveen en Leeuwarden. “Ons beleid begint bij het coalitieakkoord. De ambities voeren we door in de gemeente. In Leeuwarden draaien we al acht jaar een programma voor “volhoudbaar” dat op circulariteit toeziet. Alle ervaringen documenteren we en gebruiken we als voorbeeld voor een volgend project”, zegt De Vegt. Gemeente Heerenveen hanteert Het Nieuwe Normaal als kapstok. “Onze circulaire ambities willen we aan de voorkant vastleggen. Daarom gebruiken we Het Nieuwe Normaal. Per project bepalen we een circulair speerpunt”, legt Marinus uit.

Waarom restwaarde?

Nationale regelgeving en lokaal beleid hebben veel invloed, maar ook bevlogen mensen zetten aan tot verandering. De Vegt: “4 à 5 jaar geleden vertelde een jongeman mij hoe belangrijk circulariteit is. Vanuit circulair en financieel oogpunt hebben materialen en grondstoffen veel waarde. Zo kwamen we uit op restwaarde. Het bleek een administratief verantwoord geitenpaadje waar we langs mogen lopen. Al kun je niet zomaar iets doen met restwaarde, het moet wel evidence based zijn.”

Voor Marinus is restwaarde een manier om circulaire ambities te verwezenlijken zonder de begroting te veel aan te tasten. “Vanuit het Rijk zijn er weinig middelen beschikbaar voor het onderwijs, maar vanuit de gemeente zijn er hoge ambities op het gebied van circulariteit, duurzaamheid en kwaliteit. Restwaarde is een middel om die ambities op een betaalbare manier waar te maken. We hanteren 10% en dat komt er direct bij als investeringsbudget en dat is nodig. Er zijn wel circulaire alternatieven die niet meer kosten dan traditionelen, maar als je een paar stappen verder gaat, kost het vaak meer omdat het nog niet de regel is. Denk aan biobased bouwmaterialen of isolatie.”

Losmaakbaarheid en restwaarde onlosmakelijk verbonden

Puur naar restwaarde kijken is niet voldoende om circulair vastgoed te realiseren. “Was het maar zo simpel”, zegt Marinus. “Maar dan zou je het ook niet goed doen. Per project nemen we meerdere pijlers mee, zoals biobased en CO₂-uitstoot. Daarvoor bepalen we een ondergrens. We schrijven niet tot achter de komma uit wat we willen hebben. Wel stellen we de vraag hoe we ervoor zorgen dat we die ambities verwezenlijken of een plus krijgen.”

Gemeente Leeuwarden weegt drie factoren af: financieel, levensduur en milieu-impact. “Daarbij maken we een total cost of ownership berekening. Je moet bijvoorbeeld een gebouw ook over 50 jaar kunnen exploiteren. Als we het hebben over restwaarde, gaat het er eigenlijk niet eens om hoe circulair het is. Wel in hoeverre een gebouw losmaakbaar is, dat koppelen we altijd aan restwaarde. Minimaal 55% moet losmaakbaar zijn om restwaarde toe te passen op een project”, licht De Vegt toe.

In gesprek met de accountant

Hoe weet je of de losmaakbare materialen over 50 jaar nog de waarde hebben die je verwacht? Het is een vraag die vaak terugkomt in gesprekken met de financiële afdeling of accountant. De Vegt en Marinus geven tips om daarmee om te gaan. “Sluit aan bij de ambities van het bestuur, want je dient hen. Financieel kan restwaarde ook aantrekkelijk zijn om de begroting rond te krijgen”, vertelt Marinus.

“Mensen die een stap nog niet durven te nemen, moet je comfort bieden. Daar helpen praktijkvoorbeelden, conditiemetingen en onderzoek bij. Alba Concepts startte destijds een theoretisch onderzoek. Daaruit kwam een conceptrapportage met verantwoorde restwaarde getallen per materiaalsoort. Toen hebben wij de stoute schoenen aangetrokken en zijn we ook op de restwaarde trein gesprongen. De lijntjes met de accountant zijn heel kort in het fysieke en sociale domein. Je moet diegene meenemen, maar ook een kritische rol laten spelen. In dit geval vond de accountant het gelukkig goed onderbouwd en verantwoord om goedkeuring te geven.” Marinus beaamt dat het rapport en de begeleiding van Alba Concepts een flinke bijdrage hebben geleverd door alles constant feitelijk te maken.

Restwaarde bij circulaire onderwijsgebouwen

Gemeente Heerenveen past restwaarde toe op onderwijsgebouwen en schrijft deze af op 50 jaar. “Als gemeente hebben we een voorbeeldfunctie. Daarom beginnen we bij het verduurzamen en circulair maken van maatschappelijk vastgoed, en dan met name scholen. Zo kunnen we aan de nieuwe generatie uitleggen waarom we dit doen”, legt Marinus uit.

Twee scholen gaan nu bijna de markt op. Marinus vervolgt: “In het begin hebben we een aantal circulaire speerpunten gekozen, waaronder biobased, losmaakbaar en minder CO₂-uitstoot. In iedere fase meten we dat en kijken we waar we staan. We bespreken met het ontwerpteam, architecten en adviseurs wat er gebeurt met de scores als we een ander materiaal toepassen. We bepalen de ondergrens en laten de aannemer kijken wat er verder mogelijk is. Als het mooier en beter kan, vooral doen!”